ค่าโอนบ้านเป็นอีกหนึ่งสิ่งที่คนอยากมีบ้านต้องทำความเข้าใจ เพราะเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องรับผิดชอบระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย อีกทั้งยังมีเกณฑ์การคิดค่าธรรมเนียมที่แตกต่างกันออกไป วันนี้ ทีทีบี ขอพาไปทำความรู้จักกับค่าธรรมเนียมโอนบ้าน พร้อมค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ต้องรู้ เพื่อช่วยให้ทุกคนเตรียมตัวและวางแผนกับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นได้อย่างครบถ้วน
ค่าโอนบ้านคืออะไร
ค่าโอนบ้าน คือ ค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกิดขึ้นในกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์บ้านหรืออสังหาริมทรัพย์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ ณ สำนักงานที่ดิน ประกอบด้วยหลายรายการ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าภาษีเงินได้ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าอากรแสตมป์ และค่าจดจำนอง ค่าใช้จ่ายเหล่านี้คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย โดยผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องตกลงกันว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนใดบ้าง
ค่าโอนบ้านมีอะไรบ้าง และใครเป็นคนจ่าย
ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านมีหลายรายการที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องรับผิดชอบร่วมกัน โดยแต่ละรายการมีผู้รับผิดชอบที่แตกต่างกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ดังนี้
1. ค่าธรรมเนียมการโอน
ค่าธรรมเนียมการโอน คิดตามอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยทั่วไปผู้ซื้อและผู้ขายจะแบ่งจ่ายคนละ 1% แต่ก็สามารถตกลงกันเพื่อความสะดวกในการโอนได้
2. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
สำหรับผู้ขายจะต้องจ่ายภาษีนี้เพราะถือเป็นรายได้จากธุรกรรมซื้อขาย และมีการคิดภาษีแบบขั้นบันได โดยจำนวนเงินที่ต้องจ่ายขึ้นอยู่กับจำนวนปีที่ถือครองทรัพย์สินและการอิงจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของกรมที่ดิน
3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดอัตรา 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า) ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ หากเข้าเงื่อนไข เช่น ขายบ้านภายใน 5 ปีนับจากวันที่ได้มา หรือเป็นการขายเพื่อการค้าหรือหากำไร
4. อากรแสตมป์
อากรแสตมป์ คิดอัตรา 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า) โดยปกติผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ แต่อาจตกลงกันเป็นอย่างอื่น ทั้งนี้ หากต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์
5. ค่าจดจำนอง
ค่าจดจำนอง คิดอัตรา 1% ของวงเงินจำนอง โดยจะเสียไม่เกิน 200,000 บาท โดยค่าใช้จ่ายนี้ผู้ซื้อจะเป็นผู้รับผิดชอบ เนื่องจากเป็นค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้าน แต่บางธนาคารอาจจะมีโปรโมชันจ่ายค่าจดจำนองให้
มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนบ้านจากภาครัฐ
แม้ว่าอัตราค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่อยู่อาศัยตามปกติจะคิดอยู่ที่ร้อยละ 2 ของราคาประเมินหรือราคาขาย และค่าจดจำนองอยู่ที่ร้อยละ 1 ของวงเงินกู้ แต่ล่าสุดภาครัฐได้ออกมาตรการเพื่อลดภาระของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยปรับลดค่าธรรมเนียมดังกล่าวลงเหลือเพียง ร้อยละ 0.01 สำหรับทั้งการโอนและการจดจำนอง ซึ่งมีสาระสำคัญของมาตรการล่าสุด ดังนี้
- ลดค่าธรรมเนียมการโอน จากปกติร้อยละ 2 เหลือ ร้อยละ 0.01
- ลดค่าธรรมเนียมการจดจำนอง จากปกติร้อยละ 1 เหลือ ร้อยละ 0.01
- เงื่อนไข สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัย ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ และห้องชุด (คอนโดมิเนียม) ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง ที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท
- ระยะเวลา มาตรการนี้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่กฎหมายประกาศในราชกิจจานุเบกษา จนถึงวันที่ 30 มิ.ย. 2569
มาตรการดังกล่าวมีวัตถุประสงค์เพื่อสนับสนุนให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ง่ายขึ้น ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างมีนัยสำคัญ อีกทั้งยังเป็นส่วนหนึ่งของการกระตุ้นเศรษฐกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวข้องให้เติบโตอย่างต่อเนื่อง
ตัวอย่างการคิดค่าโอนบ้านพร้อมที่ดิน
สำหรับตัวอย่างการคิดค่าโอนบ้าน ให้สมมติด้วยโจทย์ที่ว่า กู้เงินซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาทจาก โครงการ A (เป็นโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือเป็นการซื้อจากเจ้าของบ้านเดิมที่ถือครองไม่ถึง 5 ปี) โดยเป็นการแบ่งกันรับผิดชอบระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายคนละครึ่ง มีรายละเอียดค่าใช้จ่ายดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอน
- 5,000,000 × 0.01% = 500 บาท
- แบ่งจ่าย: ผู้ซื้อ 250 บาท, ผู้ขาย 250 บาท
- ค่าจดจำนอง 0.01%
- 5,000,000 × 0.01% = 500 บาท
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
- 5,000,000 × 3.3% = 165,000 บาท
ค่าใช้จ่ายรวมทั้งหมด = 166,000 บาท
หมายเหตุ:
- อัตราค่าธรรมเนียมการโอนที่ 0.01% เป็นมาตรการพิเศษจากรัฐ ทำให้ประหยัดค่าใช้จ่ายส่วนนี้ไปได้มาก
- ในกรณีนี้ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์เนื่องจากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับค่าโอนบ้าน
ค่าโอนบ้านมือสองแตกต่างจากบ้านมือหนึ่งอย่างไร?
โดยรวมแล้วค่าใช้จ่ายหลักๆ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน จะยังคงมีเหมือนกัน แต่จุดแตกต่างที่สำคัญที่สุดจะอยู่ที่ภาษีที่ผู้ขายต้องรับผิดชอบ ซึ่งส่งผลต่อการเจรจาว่าใครจะจ่ายส่วนไหนบ้าง
- บ้านมือหนึ่ง (ซื้อจากโครงการ) ผู้ขายคือบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งดำเนินธุรกิจขายบ้านอยู่แล้ว ดังนั้นจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า) ซึ่งโดยส่วนใหญ่มักจะรวมอยู่ในราคาขายบ้านเรียบร้อยแล้ว
- บ้านมือสอง (ซื้อจากบุคคลธรรมดา) ผู้ขายจะเป็นบุคคลทั่วไป ซึ่งจะมีเงื่อนไขเรื่องภาษีที่แตกต่างกันไป ดังนี้
- จะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ก็ต่อเมื่อ ถือครองบ้านหลังนี้มาน้อยกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน น้อยกว่า 1 ปี
- จะเสียค่าอากรแสตมป์ 0.5% แทนภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็ต่อเมื่อ ถือครองบ้านหลังนี้มาเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี
สรุปความแตกต่างหลักคือภาระภาษีของผู้ขายระหว่าง ภาษีธุรกิจเฉพาะ กับ อากรแสตมป์ ซึ่งการซื้อบ้านมือสองอาจช่วยให้คุณประหยัดค่าใช้จ่ายส่วนนี้ได้ หากผู้ขายเข้าเงื่อนไขการเสียค่าอากรแสตมป์ที่ถูกกว่า
ถ้ากู้ร่วมซื้อบ้าน ใครต้องจ่ายค่าโอน?
ในทางกฎหมายแล้ว ผู้ซื้อทุกคนที่มีชื่อในสัญญาซื้อขายและเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกัน จะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในวันโอนร่วมกัน ส่วนในทางปฏิบัติว่าจะแบ่งกันจ่ายอย่างไรนั้น ขึ้นอยู่กับการตกลงกันเองของผู้กู้ร่วมทั้งหมดล้วนๆ ก่อนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ควรพูดคุยและตกลงกันให้ชัดเจนว่าจะแบ่งกันจ่ายคนละเท่าไหร่ เพื่อให้ขั้นตอนในวันโอนเป็นไปอย่างราบรื่น
ถ้าพ่อแม่โอนบ้านให้ลูก (การให้โดยเสน่หา) ต้องเสียค่าโอนหรือไม่?
การโอนในลักษณะนี้เรียกว่า "การให้โดยเสน่หา" ซึ่งมีค่าใช้จ่ายเช่นกัน แต่จะถูกกว่าการซื้อขายปกติ ถือเป็นสิทธิประโยชน์พิเศษสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ภายในครอบครัว โดยมีการแบ่งออกเป็น 2 กรณี ดังนี้
- ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย คือ บุตรที่เกิดระหว่างพ่อแม่จดทะเบียนสมรส เมื่อพ่อแม่ต้องการโอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายหลัก ๆ ดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน
- ค่าจดทะเบียนโอนที่ดิน คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์ คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน
- ค่าพยาน จำนวน 20 บาท
- ค่าคำขอ จำนวน 5 บาท
- ค่าอากรคู่ฉบับ จำนวน 5 บาท
- ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดเป็น 5% ของราคาประเมิน เฉพาะส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท
- ลูกที่มิชอบด้วยกฎหมาย คือ บุตรที่เกิดในระหว่างที่พ่อแม่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส หรือพ่อไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร เมื่อพ่อแม่ต้องการโอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายหลัก ๆ ดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% จากราคาประเมิน (เท่ากับการโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย)
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน (อย่างใดอย่างหนึ่ง)
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%
สรุป
การคิดค่าโอนบ้านมีหลายองค์ประกอบที่ต้องพิจารณา ทั้งค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีต่าง ๆ และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะเป็น ค่าธรรมเนียม ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และค่าจดจำนอง ทั้งหมดล้วนเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องมีการเตรียมไว้ และเป็นเงื่อนไขสำคัญที่ต้องดำเนินเพื่อให้บ้านของเราเป็นทรัพย์สินที่ถูกต้องตามกฎหมาย ดังนั้นต้องศึกษาให้ดี
และสำหรับใครที่มองหาสินเชื่อเพื่อยื่นกู้ซื้อบ้านในฝัน ทีทีบี พร้อมสานต่อความฝันของคุณให้เป็นจริงได้ง่ายและเร็วขึ้น ด้วย สินเชื่อบ้านใหม่-บ้านมือสอง ให้ดอกเบี้ยต่ำ ผ่อนสบายๆ ได้นานสูงสุด 35 ปี พร้อมสิทธิพิเศษที่ช่วยลดภาระรายจ่ายให้กับคุณ ด้วย 3 ฟรี!
- ฟรี! ค่าประเมินหลักทรัพย์
- ฟรี! ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย
- ฟรี! ค่าจดจำนอง (เมื่อเลือกทางเลือกดอกเบี้ยพิเศษที่รวมค่าฟรี จดจำนอง)*
ติดต่อสอบถามรายละเอียดการยื่นกู้ได้ที่สาขา ttb ทั่วประเทศ แอป ttb touch หรือเว็บไซต์ของธนาคาร
*ธนาคารจะออกค่าธรรมเนียมจดจำนองให้ 1% ของวงเงินอนุมัติสินเชื่อรวมสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท โดยลูกค้าชำระค่าธรรมเนียมจดจำนองก่อนแล้วธนาคารจะโอนค่าธรรมเนียมจดจำนองดังกล่าวเข้าบัญชีเงินฝากของลูกค้าภายในระยะเวลา 30 วัน นับจากวันที่จำนองหลักประกัน”
หมายเหตุ : กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว สินเชื่อบ้านใหม่-บ้านมือสอง อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา 4% - 7% ต่อปี • สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ยMRR-1.680% ถึง MRR-0.780% ต่อปี • โดยอัตราดอกเบี้ย MRR ณ วันที่ 15 ส.ค. 68 = 7.305% ต่อปี • อัตราดอกเบี้ยลอยตัวสามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ • เงื่อนไขการสมัครและอนุมัติสินเชื่อเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่ธนาคารกําหนด • รายละเอียดการคำนวณเพิ่มเติมดูได้ที่เว็บไซต์ www.ttbbank.com