สำหรับใครที่กำลังมีแผนจะมีบ้านเป็นของตัวเอง และกำลังจะกู้ซื้อบ้านแต่ไม่รู้จะเริ่มต้นจากตรงไหน ลองอ่านบทความนี้กันก่อนนะครับ เพื่อช่วยให้คุณตั้งต้น เริ่มวางแผนได้ดีขึ้นครับ สิ่งแรก ๆ ที่ควรคำนึงเมื่อกำลังจะซื้อบ้าน หรือที่อยู่อาศัยคือ ความสามารถในการผ่อนของเรา หรือเรียกง่าย ๆ ว่า เราควรซื้อบ้านราคาเท่าไรดีนะ ที่เหมาะสมกับรายได้ และกำลังการผ่อนของเรา ให้ไม่หนักจนเกินไป และไม่กระทบกับสภาพคล่องทางการเงินของเรา ให้เราสามารถใช้ชีวิตได้อย่างสบาย ๆ ไม่สะดุด วันนี้ ทีทีบี ขออาสาพาทุกคนไปคำนวณสินเชื่อบ้านแบบเบื้องต้นกันก่อน เพื่อให้เห็นภาพคร่าว ๆ ว่าเราต้องรับผิดชอบค่าบ้านต่อเดือนเท่าไหร่ ติดตามกันได้เลยครับ
การคำนวณหรือประเมินความสามารถในการผ่อนบ้าน
การคำนวณสินเชื่อบ้านแบบคร่าว ๆ หรือการประเมินความสามารถในการผ่อนบ้าน ทำได้ง่าย ๆ ด้วย 2 Steps ยกตัวอย่างเช่น นางสาวสตรองมีรายได้ต่อเดือน 35,000 บาท และผ่อนรถยนต์เดือนละ 6,000 บาท จะต้องคำนวณ 2 Steps คือ
Step ที่ 1 คำนวณความสามารถในการชำระหนี้เพื่อเตรียมผ่อนบ้าน
สูตร :
(เงินเดือน x ภาระหนี้ 40%) – หนี้สินปัจจุบัน = ความสามารถผ่อนชำระหนี้ต่อเดือน
(35,000 x 40%) – 6,000 = 8,000 บาท
จากสูตรนี้ จะเห็นว่านางสาวสตรองมีความสามารถในการผ่อนอยู่ที่ประมาณ 8,000 บาท/เดือน นำข้อมูลนี้มาคำนวณต่อ เพื่อประเมินวงเงินที่สามารถขอสินเชื่อ หรือกู้ได้
Step ที่ 2 คำนวณประมาณการวงเงินที่สามารถกู้ซื้อบ้านได้
สูตร :
(ความสามารถผ่อนชำระหนี้บ้านต่อเดือน x 1,000,000) / 7,000 บาท = ประมาณการวงเงินกู้สูงสุด
(8,000 x 1,000,000) / 7,000 = 1.14 ล้านบาท
จากตัวอย่างนี้ จะเห็นว่านางสาวสตรอง สามารถซื้อบ้านได้ราคาประมาณที่ 1.14 ล้านบาท เพื่อให้สามารถผ่อนไหว ไม่หนักเกินไป และยังมีสุขภาพทางการเงินที่แข็งแรงอยู่
หมายเหตุ:
- อัตราภาระหนี้ 40% ของรายได้ เป็นค่ากลางที่ใช้เพื่อการคำนวณได้สะดวก ในทางปฏิบัติอาจยืดหยุ่นได้ระหว่าง 35-45% ขึ้นอยู่กับความสามารถของแต่ละบุคคล
- อัตราส่วนจำนวนเงินผ่อนต่องวด 7,000 บาท ต่อยอดหนี้ 1 ล้านบาท เป็นหลักเกณฑ์คำนวณเบื้องต้น ซึ่งอาจเปลี่ยนแปลงได้ ขึ้นอยู่กับระยะเวลาผ่อนชำระ
การคำนวณอัตราดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก
หลังจากที่เราได้รู้จักกับการคำนวณสินเชื่อบ้านแบบเบื้องต้นกันไปแล้ว อีกสิ่งหนึ่งที่สำคัญไม่แพ้กันคือการทำความเข้าใจเรื่อง อัตราดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก (Effective Rate) ซึ่งเป็นวิธีคิดดอกเบี้ยของสินเชื่อบ้านโดยทั่วไป ทำให้เราเห็นว่าในแต่ละงวดที่เราจ่ายไปนั้น จะต้องเสียดอกเบี้ยเป็นจำนวนเท่าไหร่ โดยการคำนวณดอกเบี้ยในแต่ละเดือนจะขึ้นอยู่กับปัจจัยหลัก ๆ ดังนี้
- เงินต้นคงเหลือ ยอดหนี้ที่เหลืออยู่หลังจากหักเงินต้นที่ชำระไปในงวดก่อน ๆ
- อัตราดอกเบี้ยต่อปี อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารกำหนด ซึ่งอาจมีการเปลี่ยนแปลงตามโปรโมชัน
- จำนวนวันในงวด โดยทั่วไปคือ 30 หรือ 31 วัน (ยกเว้นเดือนกุมภาพันธ์)
- จำนวนวันใน 1 ปี จะเท่ากับ 365 วัน
สูตรการคำนวณดอกเบี้ย
ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในงวดนั้น = (เงินต้นคงเหลือ x อัตราดอกเบี้ยต่อปี x จำนวนวันในงวด) / 365 วัน
เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนขึ้น ลองดูตัวอย่างการคำนวณจากกรณีของนางสาวสตรอง ที่กู้วงเงิน 1,140,000 บาท และผ่อนชำระเดือนละ 8,000 บาท โดยสมมติว่าอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 5% ต่อปี
ตัวอย่างการคำนวณค่างวด 2 เดือนแรก
เดือนที่ 1 (สมมติมี 31 วัน)
- คำนวณดอกเบี้ย (1,140,000 x 5% x 31) / 365 = 4,841.10 บาท
- หักเงินต้น 8,000 (ค่างวด) - 4,841.10 (ดอกเบี้ย) = 3,158.90 บาท
- เงินต้นคงเหลือ 1,140,000 - 3,158.90 = 1,136,841.10 บาท
เดือนที่ 2 (สมมติมี 30 วัน)
- คำนวณดอกเบี้ย (1,136,841.10 x 5% x 30) / 365 = 4,671.95 บาท
- หักเงินต้น 8,000 (ค่างวด) - 4,671.95 (ดอกเบี้ย) = 3,328.05 บาท
- เงินต้นคงเหลือ 1,136,841.10 - 3,328.05 = 1,133,513.05 บาท
จากตัวอย่างจะเห็นได้ว่า ในช่วงแรกของการผ่อนชำระ เงินค่างวดส่วนใหญ่จะถูกนำไปจ่ายเป็นดอกเบี้ย และเมื่อเงินต้นลดลง สัดส่วนการหักดอกเบี้ยก็จะลดลงเรื่อยๆ การทำความเข้าใจวิธีคำนวณนี้จะช่วยให้เราเห็นภาพรวมของภาระค่าใช้จ่ายตลอดอายุสัญญาและสามารถวางแผนการเงินได้ดียิ่งขึ้น
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการคำนวณสินเชื่อบ้าน
ดอกเบี้ย MRR คืออะไร มีผลต่อผู้ยื่นกู้อย่างไร?
MRR (Minimum Retail Rate) คือ อัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่ธนาคารใช้อ้างอิงในการปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้ารายย่อยชั้นดีอย่างเราๆ ครับ โดยเฉพาะสินเชื่อบ้าน ซึ่งคำว่า "ลอยตัว" หมายความว่าอัตราดอกเบี้ยชนิดนี้สามารถปรับขึ้นหรือลดลงได้ตามประกาศของธนาคาร ซึ่งจะอิงกับต้นทุนทางการเงินและสภาวะเศรษฐกิจในช่วงเวลานั้น ๆ MRR มีผลกับผู้ยื่นกู้โดยตรง เพราะอัตราดอกเบี้ยของเรามักจะเปลี่ยนจากแบบคงที่ (Fixed Rate) ในช่วงโปรโมชัน 2-3 ปีแรก มาเป็นแบบลอยตัว (Floating Rate) ที่อ้างอิงกับ MRR เช่น MRR - 2.5% เป็นต้น
ดังนั้น หากในอนาคตมีการประกาศปรับ MRR ก็จะส่งผลต่อดอกเบี้ยที่เราต้องจ่ายตามไปด้วย การทำความเข้าใจเรื่องนี้จึงสำคัญมากในการคำนวณสินเชื่อบ้านระยะยาว เพื่อให้เราสามารถวางแผนรับมือกับค่างวดที่อาจเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคตครับ
นอกจากการผ่อนชำระรายเดือน มีค่าใช้จ่ายแฝงอื่นๆ อีกหรือไม่?
การมีบ้านไม่ได้มีแค่ค่าผ่อนชำระรายเดือน แต่ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เราต้องเตรียมไว้ โดยเฉพาะในวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งถือเป็นค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ที่หลายคนอาจลืมนึกถึง ได้แก่
- ค่าประเมินราคาหลักประกัน ค่าใช้จ่ายสำหรับให้บริษัทประเมินเข้ามาตรวจสอบและประเมินมูลค่าบ้านของเรา
- ค่าอากรแสตมป์ คิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อขาย หรือวงเงินกู้ แล้วแต่ว่าราคาไหนสูงกว่า
- ค่าจดจำนอง เป็นค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนหลักประกันกับกรมที่ดิน คิดเป็น 1% ของวงเงินกู้
- ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ โดยทั่วไปจะคิด 2% ของราคาประเมินที่ดิน (อาจมีมาตรการลดหย่อนจากภาครัฐเป็นช่วงๆ ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดอีกครั้ง)
- ค่าประกันอัคคีภัย เป็นประกันภาคบังคับที่ต้องทำ เพื่อคุ้มครองบ้านจากเหตุไฟไหม้
การเตรียมงบประมาณสำหรับค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไว้ล่วงหน้า จะช่วยให้แผนการเงินของคุณไม่สะดุด และทำให้ขั้นตอนการมีบ้านในฝันราบรื่นขึ้นครับ
ประกัน MRTA จำเป็นต้องทำหรือไม่ มีข้อดีอย่างไร?
ประกัน MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance) คือ ประกันคุ้มครองวงเงินสินเชื่อบ้าน ไม่ได้เป็นข้อบังคับทางกฎหมายว่าผู้กู้ "จำเป็นต้องทำ" แต่ธนาคารส่วนใหญ่มักจะแนะนำให้ทำควบคู่กันไป และอาจมีข้อเสนอเป็นโปรโมชันอัตราดอกเบี้ยพิเศษสำหรับผู้ที่ทำประกัน MRTA ด้วยครับ
ข้อดีของการทำประกัน MRTA คือ
- สร้างความอุ่นใจให้ครอบครัว หากเกิดเหตุไม่คาดฝันกับผู้กู้ เช่น เสียชีวิตหรือทุพพลภาพถาวร บริษัทประกันจะเข้ามาช่วยรับผิดชอบชำระหนี้บ้านส่วนที่เหลือแทน ทำให้ภาระหนี้ก้อนนี้ไม่ตกไปถึงคนข้างหลัง และบ้านยังคงเป็นของครอบครัวต่อไป
- ลดความเสี่ยงให้ผู้กู้ ช่วยป้องกันไม่ให้บ้านถูกยึดหากเราขาดความสามารถในการผ่อนชำระจากเหตุการณ์ดังกล่าว
ดังนั้น การตัดสินใจทำ MRTA จึงขึ้นอยู่กับความต้องการและความสบายใจของเราเป็นหลักครับ ลองชั่งน้ำหนักระหว่างค่าเบี้ยประกันที่ต้องจ่ายเพิ่ม กับดอกเบี้ยที่ต่ำลง รวมทั้งความคุ้มครองและความอุ่นใจที่ครอบครัวจะได้รับ เพื่อประกอบการตัดสินใจนะครับ
สรุป
เมื่อได้ลองคำนวณสินเชื่อบ้าน หรือประเมินราคาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับความสามารถในการผ่อนแล้ว ก็จะสามารถช่วยให้เราวางแผนขั้นตอนต่อไปได้อย่างดียิ่งขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการเริ่มหาข้อมูล ตัวเลือกของบ้าน และที่อยู่อาศัยจากโครงการต่าง ๆ ที่ตอบโจทย์ทั้งความต้องการตามไลฟ์สไตล์ของเรา และอยู่ในราคาที่เรามองหา รวมไปถึงการเริ่มหาแหล่งเงินกู้ หรือธนาคาร เพื่อดำเนินการขอสินเชื่อบ้านนั้นเอง
การมีบ้านเป็นของตัวเอง ไม่ใช่ฝันที่ไกลเกินจริง เพียงแค่เราตั้งเป้าหมาย ตั้งใจสานฝันให้เป็นจริง ศึกษาหาข้อมูล วางแผนการเงินอย่างเป็นขั้นเป็นตอน ตามกำลัง และความเหมาะสมของแต่ละคน
มาถึงตรงนี้ ใครกำลังวางแผนขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหลังแรก ทีทีบี พร้อมสานต่อความฝันของทุกคนด้วย สินเชื่อบ้านใหม่-บ้านมือสอง โดยให้สิทธิพิเศษ ดังนี้
- วงเงินกู้สูงสุดถึง 100% ของราคาประเมิน ช่วยให้การซื้อบ้านง่ายขึ้น แม้มีเงินเก็บไม่มาก
- อัตราดอกเบี้ยพิเศษ ทำให้คุณสามารถประหยัดดอกเบี้ยในระยะยาว ระยะเวลาผ่อนนาน สูงสุดถึง 35 ปี ช่วยลดภาระค่างวดรายเดือน
- วงเงินอนุมัติสูงสุด 50 ล้านบาท
- มีเจ้าหน้าที่ดูแลในทุกโครงการ สำหรับโครงการบ้าน หรือคอนโดใหม่ จะมีเจ้าหน้าที่ธนาคารดูแลประจำทุกโครงการ เจ้าหน้าที่จะให้คำปรึกษา รับเอกสาร ดำเนินการให้ลูกค้าทุกอย่างแบบถึงที่ ไม่ต้องไปสาขา
- รับส่วนลดพิเศษ กรณีที่กู้ซื้อบ้าน – คอนโด ที่เป็นพันธมิตรพิเศษกับธนาคาร จะได้รับส่วนลดพิเศษเพิ่มจากโปรโมชันปกติ
สำหรับใครที่สนใจสินเชื่อบ้านทีทีบี สามารถกรอกข้อมูลเพื่อขอคำแนะนำ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ ได้ที่นี่ สินเชื่อบ้านทีทีบี ยินดีให้คำปรึกษาและช่วยคุณหาทางเลือกสินเชื่อที่เหมาะสมที่สุดสำหรับคุณ
กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว : สินเชื่อบ้านใหม่-บ้านมือสอง อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา 4% - 7% ต่อปี • สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ยMRR-1.680% ถึง MRR-0.780% ต่อปี • โดยอัตราดอกเบี้ย MRR ณ วันที่ 15 ส.ค. 68 = 7.305% ต่อปี • อัตราดอกเบี้ยลอยตัวสามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ • เงื่อนไขการสมัครและอนุมัติสินเชื่อเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่ธนาคารกําหนด • รายละเอียดการคำนวณเพิ่มเติมดูได้ที่เว็บไซต์ www.ttbbank.com